Wstąpienie w stosunek najmu

Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

 

Osoby wymienione powyżej wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

 

Wstąpienie osób wskazanych w art. 691 § 1 k.c. w stosunek najmu następuje z mocy prawa, bez konieczności zawierania nowej umowy najmu między sukcesorem a wynajmującym i niezależnie od tego, czy źródłem najmu była umowa najmu czy decyzja administracyjna o przydziale (tak SN w uchwale z 23 października 1978 r., III CZP 52/78, OSN 1979, nr 5, poz. 89, z glosami: E. Warzochy, NP 1980, nr 9, s. 139 i Z. Radwańskiego, OSP 1979, z. 9, poz. 162). W związku z wstąpieniem osób wymienionych w art. 691 § 1 k.c. stosunek prawny najmu nie wygasa (argumentum a contrario z art. 691 § 3 k.c.), ale "przekształca się" podmiotowo po stronie najemcy. Należy zatem przyjąć, że między osobą (osobami), która (które) wstąpiła (wstąpiły) w stosunek najmu, a wynajmującym z mocy prawa istnieje stosunek prawny o takiej samej treści jak stosunek, który łączył wynajmującego z dotychczasowym najemcą (zob. też M. Nazar, Nabycie prawa najmu lokalu mieszkalnego po zmarłym najemcy (w:) Księga pamiątkowa ku czci Profesora Leopolda Steckiego, pod red. M. Bączyka, J.A. Piszczka, E. Radomskiej, M. Wilke, Toruń 1997, s. 161-180; F. Zoll, najem..., s. 115 i n.).

 

Na podstawie art. 691 § 1 k.c. prawo najmu lokalu mieszkalnego przechodzi na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami (zob. K. Pietrzykowski (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2005, s. 446-447; J. Jezioro (w:) E. Gniewek, Komentarz, 2006, s. 1102; P. Rola, Problematyka prawna wstąpienia w stosunek najmu, Nieruchomości 2007, nr 10, s. 12-16; P. Kostański, Wstąpienie w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, Mon. Praw. 2006, nr 11, s. 571-584).

 

Artykuł 691 k.c. konstruując instytucję wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy stawia dwa warunki, które muszą być spełnione łącznie, aby dana osoba wstąpiła w stosunek najmu: należenie do kręgu osobą wymienionych w art. 691 § 1 k.c. oraz stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci - art. 691 § 2 k.c. Brak pierwszej z przesłanek skutkuje tym, że dana osoba nie może wstąpić w stosunek najmu i nie ma potrzeby badania drugiej przesłanki. 

 

Co do zasady natomiast nieistotne są rozważania odnośnie zameldowania w przedmiotowym mieszkaniu. Samo zameldowanie jest aktem o charakterze administracyjnoprawnym i nie kreuje sytuacji cywilnoprawnej Pani męża. 

 

Z opisu sprawy wynika, iż urząd nie ma racji odmawiając uznania, iż Pani mąż wstąpił w stosunek najmu po swojej mamie i konieczne jest złożenie do sądu pozwu o ustalenie tego faktu. W tym zakresie oczywiście polecamy usługi naszej kancelarii.