Zwrot bonifikaty za mieszkanie komunalne

Każdy nabywca, który uzyskał przy zakupie nieruchomości od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego bonifikatę, jest zobowiązany do jej zwrotu, jeżeli zbył tę nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat. W przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny termin ten wynosi 5 lat.

 

Nie ma do tego podstaw, jeśli sprzedaż czy darowizna nastąpiły na rzecz osoby bliskiej. Osobą bliską jest zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.

 

Pojęcie osoby bliskiej należy zatem rozumieć bardzo szeroko - obejmuje ono zarówno osoby, które ze zbywcą łączy więź o charakterze obiektywnym (np. pokrewieństwo, związek małżeński, stosunek przysposobienia) jak i subiektywnym tj. wspólne pożycie. Poza ostatnim przypadkiem, więź łącząca strony umowy może mieć wymiar wyłącznie formalny tj. niezależny od tego, czy stosunek bliskości faktycznie istnieje. Pojęcie bliskości w rozumieniu ww. przepisów obejmuje zatem bardzo szeroki zakres relacji - od czysto formalnych do rzeczywistej bliskości w potocznym rozumieniu tego słowa.

 

Dosłowne brzmienie powyższych przepisów prowadzi jednak do wniosku, że oboje małżonkowie nie mogą zbyć lokalu wchodzącego w skład majątku wspólnego na rzecz wstępnych bez narażania się na obowiązek zwrotu bonifikaty.

 

Takiego zbycia mógłby natomiast dokonać tylko jeden z małżonków - ten którego wstępni są nabywcami (co było możliwe także zgodnie z art. 37 k.r.o. w brzmieniu obowiązującym do 19 stycznia 2005 r.). W takim przypadku drugi małżonek powinien tylko wyrazić zgodę na zawarcie umowy, ale bez konieczności bycia jej stroną - wyrażenie zgody do dokonania czynności nie powoduje bowiem, że ten z małżonków, który wyraził zgodę, stał się stroną czynności (Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Komentarz, jw,, teza 11 do art. 37).

 

W pierwszym jak i drugim przypadku następuje przeniesienie składnika majątku wspólnego obojga małżonków na nabywcę. Trudno zatem uzasadnić, dlaczego obowiązek zwrotu bonifikaty miałby powstać tylko w razie zbycia lokalu przez oboje małżonków, a nie przez jednego z nich.

 

W mojej ocenie brak jest argumentów przemawiających za wyłączeniem z tego kręgu rodziców jednego z małżonków zbywających lokal wchodzący w skład ich majątku wspólnego. Prawidłowa interpretacja przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami prowadzi do wniosku, że Gmina nie może żądać zwrotu kwoty równej zwaloryzowanej bonifikacie w razie zbycia lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład majątku wspólnego małżonków na rzecz rodziców jednego z nich.

 

Jeżeli małżonkowie nabyli do majątku wspólnego lokal mieszkalny od gminy lub Skarbu Państwa wraz z bonifikatą (art. 68 ust. 1 u.g.n.), a następnie przed upływem 5 lat zbyli ten lokal na rzecz osoby będącej osobą bliska w stosunku do jednego tylko z małżonków, to czynność taka musi być uznana za zbycie na rzecz osoby bliskiej w rozumieniu art. 68 ust. 2 zd. 2 u.g.n. (obecnie art. 68 ust. 2a pkt. 1 u.g.n.).

 

W takim zatem przypadku obowiązek zwrotu bonifikaty i odpowiadające mu po stronie gminy lub Skarbu Państwa roszczenie nie powstają.

 

Uzupełniająco należy dodać, że analogiczna wykładnia funkcjonuje od dawna na tle stosowania np. przepisów o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabywania nieruchomości rolnych (zob. dawny art. 160 kc) czy też przekazywania gospodarstw rolnych (por. np. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 1986r w spr. III CZP 70/85, OSNCP, z. 12 z 1986r, poz. 207, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2006r w spr. II CSK 174/06, LEX nr 439159, Kodeks cywilny z komentarzem pod red. J. Winiarza, Wyd. Prawnicze, Warszawa 1989r, Wyd. II, Tom I, str. 160, Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Komentarz pod red. K. Piaseckiego, Wyd. Prawnicze LexisNexis, Wyd. 3, Warszawa 2006, str. 170 itp.).

 

W mojej ocenie w omawianej sprawie nie ma podstaw do żądania zwrotu bonifikaty od któregokolwiek z małżonków.