Zniesienie, zmiana drogi koniecznej

Kupiliśmy działkę obciążoną służebnością drogi o szerokości 3 metrów wzdłuż działki na rzecz właścicieli 4 działek sąsiadujących z naszą działką. W akcie notarialnym nie jest określona końcowa granica tej służebności. Z poprzednim właścicielem ostatniej działki zawarliśmy ustną (niestety) umowę o "zamknięciu" tejże służebności w określonym miejscu w zamian dając wszystkim drogę o szerokości 4 metrów. Niestety właściciel ostatniej działki się zmienił i nowy rości sobie prawo do korzystania z drogi wzdłuż całej naszej działki (nasza jest już zagospodarowana w miejscu gdzie miała być służebność). 

 

Próbujemy dogadać się z sąsiadem polubownie, ale lista jego żądań nie ma końca. Co kilka dni zaskakuje nas nowymi pomysłami. Dziś dowiedzieliśmy się u notariusza, że istnieje możliwość sądowego ograniczenia prawa istniejącej służebności. Chcielibyśmy od Pana uzyskać informację, czy faktycznie możemy to uczynić?

Zgodnie z wpisem w Księdze Wieczystej nieruchomości na przedmiotowej nieruchomości ustanowiono służebność drogi o szerokości 3 m wzdłuż działki na rzecz każdoczesnego właściciela działek wskazanych w KW.

 

Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

 

Zgodnie z art. 294 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

 

Z orzecznictwa warto przytoczyć tutaj z aprobatą tezę, według której „jako zmianę stosunków w rozumieniu art. 294 k.c. należy traktować zarówno zmianę okoliczności związanych z wykonywaniem konkretnej służebności gruntowej, jak też ogólną zmianę stosunków społeczno-gospodarczych" (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 1977 r., III CRN 301/77, OSNCP 1978, z. 11, poz. 209; OSPiKA 1979, z. 5, poz. 81).

 

Należy również bez zastrzeżeń przytoczyć pogląd, że w świetle przepisu art. 294 k.c. zmiana jedynie w zakresie stosunków osobistych między właścicielem nieruchomości obciążonej a właścicielem nieruchomości władnącej nie uzasadnia żądania zniesienia służebności. Zmiana taka ma bowiem dotyczyć sfery gospodarczej i musi pozostawać w związku przyczynowym z wytworzeniem się stanu rzeczy szczególnie uciążliwego dla nieruchomości obciążonej, a to czy służebność stała się szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej, jak również czy jest konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, podlega ocenie z punktu widzenia społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości (z wywodów niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 1985 r., III CRN 75/85).

 

Ponadto zgodnie z art. 291 Kodeksu cywilnego jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

 

Ustalenie, że ważna potrzeba gospodarcza rzeczywiście powstała, powinno z reguły prowadzić do uwzględnienia przez sąd żądania stosownej zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, z zastrzeżeniem, że żądana zmiana nie przyniosłaby niewspółmiernego uszczerbku nieruchomości władnącej. Zmiana jest niedopuszczalna, jeżeli pociągałaby za sobą niewspółmierny uszczerbek dla nieruchomości władnącej. Chodzi tu o takie stany faktyczne, w których byłoby niemożliwe normalne korzystanie z nieruchomości względnie byłoby bardzo utrudnione albo pociągałoby za sobą znaczne zmniejszenie wartości nieruchomości władnącej (J. Szachułowicz (w:) K. Pietrzykowski (red.), Komentarz, t. I, 2008, s. 839).

 

W mojej ocenie w niniejszej sprawie nie ma co prawda przesłanek do zniesienia służebności drogi konicznej, jednak ewentualna zmiana szlaku drogowego jest jak najbardziej uzasadniona – tym bardziej, iż de facto do takiej zmiany już doszło i od wielu lat służebność jest wykonywana inaczej niż wynika to z treści księgi wieczystej.