Zakup nieruchomości bez zachowania właściwej formy umowy

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

 

Zgodnie natomiast z art. 73 Kodeksu cywilnego jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.

 

Z powodu swej nieważności zawarta umowa „zobowiązująca do przeniesienia własności" nie rodzi zamierzonego przez strony skutku prawnego. Nie powoduje, więc powstania zobowiązania, a w wariancie umowy zobowiązująco-rozporządzającej (w wariancie podstawowym) nie prowadzi do zamierzonego przeniesienia własności.

 

W omawianej sprawie nie łączy Pana z bratem żadna umowa w zakresie zobowiązującym brata do przeniesienia własności nieruchomości. Co więcej od samego początku nie było możliwe zawarcie umowy w ustalonym przez Państwa kształcie albowiem budynek co do zasady nie może stanowić odrębnej własności w oderwaniu od własności gruntu na jakim jest posadowiony.

 

Ewentualne roszczenie wobec siostry mógłby Pan budować w oparciu o przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Zgodnie z art. 405 Kodeksu cywilnego - kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

 

Bezpodstawne wzbogacenie stanowi samoistne źródło zobowiązania. Powstaje ono niezależnie od tego, "w jaki sposób lub za czyją sprawą ktoś uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby" (tak wyrok SN z 2 sierpnia 2007 r., V CSK 152/07, Rzeczpospolita 2007, nr 183, s. C3). Jak wskazał SN: "Między zubożeniem i wzbogaceniem musi zachodzić tego rodzaju zależność, aby można uznać, że są to dwie strony tego samego przesunięcia jakiejś wartości z jednego majątku do drugiego". Słusznie także zauważył SN, że ogólna formuła bezpodstawnego wzbogacenia "jest tak szeroka, że pozwala ją rozumieć jako ogólną zasadę, że nikt nie powinien się bogacić bezpodstawnie kosztem drugiego", a "niezdolność czy niemożność dochowania zasad" przewidzianych w ustawie, czy też ich niedoskonałość, "nie może prowadzić do akceptacji przesunięć majątkowych czy też uzyskania korzyści pozbawionych uzasadnienia ekonomicznego czy też moralnego" (wyrok SN z 21 marca 2007 r., I CSK 458/06, LEX nr 253397).

 

Proszę jednak pamiętać, iż zgodnie z art. 117 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu.

 

Po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Jednakże zrzeczenie się zarzutu przedawnienia przed upływem terminu jest nieważne.

 

Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata.